Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.
Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:
- комфорт;
- поддержание чистоты;
- исключение порчи имущества;
- коммунальные задачи;
- ремонт;
- поддержание санитарно-гигиенического состояния;
- соблюдение пожарных требований.
Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.
Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.
Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2020г, прежде чем принимать решение о переходе.
Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:
- места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
- земля под домом;
- стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
- пространство крыши;
- придомовая территория.
Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.
Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.
Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.
Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:
- По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
- Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
- Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.
Выбранный способ отражается в решении общего собрания.
Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.
Плюсы и минусы
Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.
Достоинства:
- Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
- Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
- Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
- Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.
Недостатки:
- Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
- Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
- Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.
Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.
Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.
Важные изменения в законодательстве 2020 года
Осуществлять управление МКД в 2020 году стало намного проще:
- Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
- Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
- По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.
Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.
Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора
Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.
Этап I. Появление инициативной группы
Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:
- определяет план дальнейших действий;
- извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
- предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
- назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.
Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.
Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.
Этап II. Общее собрание
Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:
- Непосредственно по вопросу перехода.
- По поводу ответственного жильца или управляющего.
- По поводу Совета дома и его председателя.
- По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.
Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.
Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.
Этап III. Подготовка и подписание соглашений
Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.
Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.
Для оформления соглашений понадобятся:
- решение жильцов, оформленное протоколом;
- документы ответственного лица;
- технические документы: паспорт, план;
- другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.
Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.
Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.
Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.
Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Выводы
Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.
Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.
Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.
Будем благодарны за лайк и репост.
Управляющая организация хочет обязать собственника помещения заключить договор управления МКД
Управляющая организация хочет признать действия органа местного самоуправления по отбору управляющей организации для управления МКД незаконными, так как собственники помещений уже выбрали управляющую организацию
Собственник помещения хочет возместить убытки, понесенные им вследствие аварийной ситуации в МКД
Управляющей организации предписано прекратить управление многоквартирным домом
Новая управляющая организация хочет взыскать с предшественника деньги на ремонт (содержание) общего имущества многоквартирного дома
См. все ситуации, связанные со ст. 161 ЖК РФ МКД
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
(см. текст в предыдущей редакции)
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(см. текст в предыдущей редакции)
2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
(см. текст в предыдущей редакции)
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
При изменении способа управления МКД или выборе управляющей организации можно принять решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них (ФЗ от 29.06.2015 N 176-ФЗ).
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке , установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
(см. текст в предыдущей редакции)
4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
(см. текст в предыдущей редакции)
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
(см. текст в предыдущей редакции)
8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети "Интернет". Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет".
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.
(см. текст в предыдущей редакции)
11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:
1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;
2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;
3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.
(см. текст в предыдущей редакции)
11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.
12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.
15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.
(см. текст в предыдущей редакции)
16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.
Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?
Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:
- специальная распоряжающаяся организация;
- жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество;
- непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.
Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:
- удобное, благоприятное проживание;
- нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов;
- предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций;
- стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.
Критерии выбора, особенности обслуживания дома
Способы управления МКД
выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.
Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.
Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.
Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:
- договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД, его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство);
- на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.
От имени самих собственников заключать договоры , соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.
Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома. Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно. На несколько МКД не допускается избрание одного совета
.
Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.
Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.
Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.
Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:
Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.
Общее собрание хозяев МКД
Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.
Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:
- очного голосования, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений;
- заочное голосование проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи голосов;
- голосование очно-заочное.
Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в голосовании более 50% собственников.
О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней . Одновременно сообщаются:
- сведения об инициаторе созыва собрания;
- предполагаемая форма проведения;
- число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений голосования;
- запланированная повестка дня;
- как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.
Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.
Условия принятия решений
Постановленное решение принято, если за него проголосовала преимущественная часть собравшихся. В отдельных случаях Жилищным кодексом предписано, чтобы данное большинство составляло не меньше двух третей от имеющегося числа в МКД собственников помещений.
При реализации непосредственного управления МКД в новых правовых условиях к таким ситуациям причисляются решения касательно:
Указанный кворум обязателен для принятия решений о порядке формирования фонда капремонта, установлении минимальных сумм взноса и размера формируемого фонда, если будет решено вносить суммы взноса, создавать фонд на капремонт в пределах, превышающих законодательно установленный минимум.
Важным условием является такое большинство проголосовавших «за» при определении лица, которому доверяется:
- открыть спецсчет, совершать по нему операции, выбирать кредитную организацию для открытия спецсчета;
- получать кредиты, займы на капремонт общего имущества, иметь право расходования средств на эти цели.
Все решения собрания обязательно оформляются протоколом, они имеют статус официальных документов как локальные правовые акты, влекущие юридические последствия за их выполнение.
Выгоды непосредственного управления
Законодатель указывает на оптимальный способ, ограничивая форму, при которой собственники непосредственно сами управляют МКД, 30-ю квартирным помещением. Кто возьмется управлять многоэтажным, многоподъездным домом как не специальная управляющая организация, жилищный либо иной кооператив. Понимают это и сами жильцы.
Однако в законодательно определенных рамках непосредственное управление многоквартирным домом представляется решением положительным . Дружный домовой коллектив, самостоятельно управляющий многоквартирным жильем, может получить ряд преимуществ.
Во-первых, даже если будет принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, расходы будут меньшими, чем при оплате услуг кооператива, управляющей организации.
Во-вторых, заключая при таком способе от себя лично договоры на потребление воды, газа, электрической энергии для собственника каждой квартиры:
- все виды оплаты по жилью становятся прозрачными;
- наступает индивидуальная ответственность за своевременные расчеты, что снижает количество должников;
- вопросы технического обслуживания, благоустройства, установки видеонаблюдения согласовываются со всеми собственниками, а коллективное мнение всегда рациональнее единоличного.
Жилищный закон совершенствуется
Новые положения, введенные с 2018 года, упрощают некоторые организационные моменты непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.
Основные изменения позволяют защитить от инфляции фонд капитальных ремонтов. Они состоят в:
Итак, непосредственное управление в допускаемых законом пределах представляется оптимальной формой, позволяющей всем собственникам активно участвовать в жизнедеятельности МКД.
Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом.
Непосредственный способ как способ управления МКД. Общие положения.
Непосредственный способ управления - это один из трех способов управления многоквартирным домом, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ (ч.2 ст. 161 ЖК РФ)
Непосредственный способ управления может быть выбран и реализован собственниками МКД с количеством квартир более чем 12, только при условии заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией.
Обоснование:
«ст. 161 ЖК РФ п.9.1.: Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
(часть 9.1. введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
Процедура заключения договора с управляющей компанией при непосредственном способе управления не отличается от процедуры заключения договора управления при выборе в качестве способа управления МКД - «управление УК». Договор оказания услуг по содержанию и ремонт, так же как и договор управления, заключается на основании решения общего собрания собственников и считается заключенным, если такой договор подписали собственники, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов.
Обоснование:
«ст.164 ЖК РФ п.1.1.: При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников».
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
При непосредственном способе управления, ответсвенность управляющей компании перед собственниками сохраняется в полном объеме. На данные отношения распространяются требования ПП №491.
Обоснование:
«ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ)
На управляющую компанию, оказывающую услуги собственниками по договору оказания услуг при непосредственном способе управления законом возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Условия, при которых содержание общего имущества в МКД признается надлежащим, определены в нормативно-правовых актах, соответственно при непосредственном способе управления управляющая организация может быть привлечена к ответственности, установленной законом за ненадлежащее содержание общего имущества.
Обоснование:
«ст.164 ЖК РФ п.1.2.: По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».
При непосредственном способе управления каждый собственник помещений в многоквартирном доме от своего имени заключает договоры на поставку ресурсов: ГВС, ХВС, отопление, водоотведение. Закон не требует заключения данных договоров в письменном виде.
Обоснование:
«ст.164 ЖК РФ п.2.: Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки твердого газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».
(в ред. Федерального закона от 07.12.2011 №417-ФЗ)
Статья 540 Гражданского кодекса РФ: В случае когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.
Статья 426 Гражданского кодекса РФ: Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается».
Ресурсоснабжающие организации несут ответственность перед собственниками за поставку качественного ресурса к границе многоквартирного дома. При отсутствии согласованной в письменном виде границы, к которой ресурсоснабжающие организации обязаны поставить надлежащего качества ресурс, такая граница определяется по внешней границе МКД или по месту соединения коллективного прибора учета.
Обоснование:
«п. ПП №491: Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-коммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».
2. Положительные и отрицательные стороны перехода на непосредственное управление многоквартирным домом.
К положительным сторонам относится порядок расчета за коммунальные ресурсы. Прямые отношения собственника с РСО и с УК выгодны как для собственника, так и для управляющей компании.
При непосредственном управлении собственник получает возможность предъявлять претензии непосредственно к тем лицам, которые обязаны предоставлять качественную услугу и, что не маловажно, имеют возможность предоставлять качественную услугу. К примеру, при реализации способа управления «управление УК» у собственника на девятом этаже многоквартирного дома отсутствует холодная вода. Установлено, что на вводе в многоквартирный дом не соблюдаются нормативные показатели давления. Непосредственно в РСО собственник обратиться не может, так как договорные отношения отсутствуют. Управляющая компания со своей стороны устранить данную проблему самостоятельно так же возможности не имеет, так как проблема возникла не в ее зоне ответственности. Однако перерасчет за некачественный ресурс собственник будет требовать именно с УК. А вот размер перерасчета будет зависеть от того, насколько быстро отреагирует РСО и устранит проблему.
При реализации способе управления, собственник вправе обратиться с той же самой проблемой как непосредственно в РСО, так и в УК, которая в свою очередь совершит те же самые действия, что и при договоре управления: перенаправит жалобу в РСО, составит акт.
При реализации способа управления «управление УК», управляющая компания имеет один договор ресурсоснабжения на все находящиеся в обслуживании многоквартирные дома. Задолженность по неоплате каждого из ресурсов по каждому дому аккумулируется в управляющей компании, и в конце концов будет истребована и списана РСО. Так как доходы от иной деятельности в УК обычно отсутствуют или составляют незначительный размер, под взыскание попадут именно те денежные средства, которые будут поступать от населения в счет оплаты работ и услуг по текущему содержанию и ремонту общего имущества.
В конечном итоге этой ситуации управляющая компания оказывается либо банкротом, либо на грани банкротства, собственники оказываются перед фактом, что работы по текущему содержанию, не говоря уже о ремонтах, попросту не выполняются.
Избежать подобного развития событий можно при реализации непосредственного способа управления многоквартирным домом.
Есть, конечно, и свои минусы. Обычно называют такие, как: управляющая компания снимает с себя всякую ответственность и невозможность участия в программах по капитальному ремонту многоквартирных домов.
Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора - по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства.
Что касается капительного ремонта и возможности или невозможности участия в программах, об этом речь пойдет ниже.
Вывод: При выборе непосредственного способа управления собственники имеют прямые договорные отношения с управляющей компанией, которая ответственна за содержание и ремонт общего имущества и с РСО, которые ответственны за поставку соответствующего ресурса к границе МКД. Собственник, в свою очередь, несет ответственность за своевременную и полную оплату услуг указанных организаций.
3. Взаимодействие РСО и УК при реализации непосредственного способа управления
Как следует из приведенных выше норм, при реализации непосредственного способа управления, собственники МКД заключают договор оказания услуг с управляющей компанией. В силу этого договора и положений ЖК РФ, именно управляющая организация становится лицом, ответственным за надлежащее содержание общего имущества такого дома, в том числе и за содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей.
В силу положений Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить в договоре любые условия, не запрещенные законом, по своему усмотрению. Договор на содержание и ремонт, по условиям, как правило, идентичен договору управления, за исключением условия об оказании коммунальных услуг.
4. Условия участия МКД в федеральных и региональных программах капитального ремонта
ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в условиях предоставления финансовой поддержки прямо не указывает на необходимость реализации того или иного способа управления (за исключением ТСЖ).
В официальных разъяснениях Фонда указано, что многоквартирный дом, собственники которого избрали непосредствененное управление, может участвовать в программе капитального ремонта, финансируемой с привлечением средств Фонда, при условии наличия договорных отношений с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений этого дома.
Указанная позиция отражена на официальном сайте Государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Что касается Региональной программы капитального ремонта, финансирование которой осуществляется без привлечений федеральных бюджетных средств, то определять условия участия многоквартирного дома в данной программе - прерогатива правительства Челябинской области.
По нашему мнению, не имеется препятствий правового характера для включения в данную программу МКД, собственники которого избрали непосредственное управление, при условии, если собственниками такого многоквартирного дома:
Заключен договор на содержание и ремонт общего имущества МКД с управляющей организацией;
Принято решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в установленном размере.
Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).
Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.
Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.
Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.
Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.
Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:
- обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
- распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
- создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
- представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.
Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.
Организация деятельности при непосредственном управлении МКД
Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:
- Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
- Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
- Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
- Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
- Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
- Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
- Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
- Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
- Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.
Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.
Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.
Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.
Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
- помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
- крыша;
- ограждения общей территории;
- несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
- ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
- земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
- территория, признанная придомовой.
Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Как распределить обязанности при непосредственном управлении?
В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.
После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.
Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.
В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.
Плюсы и минусы непосредственного управления МКД
К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:
- отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
- отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
- отсутствие посредников при определении поставщика услуг.
Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев. При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально. Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.
К отрицательным сторонам можно отнести:
- отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
- нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
- при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.
Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.