Некоторые проблемы кадастровой оценки земельных участков. Предмет, цели и задачи оценки земли

Определение стоимости земельных участков важно для всех субъектов земельных отношений. Для государственных органов это важно с точки зрения выполнения своих регулирующих и фискальных функций. Для предприятий и организаций, использующих земельный участок, знание реальной стоимости земли обеспечивает возможности решения текущих задач и реализации стратегических планов.
Принятие решений по вопросам выкупа земельных участков в собственность мало ориентировано на ее экономическую составляющую и в лучшем случае связано с чисто фискальными последствиями. В обществе, в том числе среди профессиональных консультантов, отсутствует единое мнение о ценности российских земель, а представление о размере земельной ренты носит абстрактный характер. Одни утверждают, что Россия обладает бесценными земельными ресурсами, а другие наоборот, что конкретный участок может ничего не стоить, т. к. в России много пустующих земель. Доходит до того, что профессиональные консультанты уже говорят о том, что и на Западе земельные участки фактически продаются за бесценок, что, очевидно, не соответствует действительности. В целом, система оценки земельных участков (а в большей степени ее отсутствие) стала серьезным тормозом в принятии решений, как на уровне отдельных землепользователей, так и на уровне государственных и муниципальных органов.
Ожидать, что эти проблемы автоматически решатся по мере становления земельного рынка– это самообман. Без достижения единого мнения о том, какой все-таки по размерам собственностью страна наделяет новых землевладельцев, сам институт земельной собственности не будет е легитимным, а земельный рынок – прозрачным. При этом общество приходит к осознанию того, что причины возникших сложностей кроются как в неясности целей современной земельной политики, так и в унаследованном от советского периода принципе бесплатности земли, лишь подтвержденного в период приватизации
Оценку как процедуру определения стоимости земельных участков условно можно подразделить на государственную и независимую. Государственная оценка земельных участков проводится при определении кадастровой стоимости земель и предназначена для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Оценка рыночной стоимости земельных участков является прерогативой оценщиков– юридических лиц и предпринимателей, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности и обладающих квалифицированными трудовыми ресурсами – специалистами, имеющими знания и навыки определения стоимости на основе анализа экономических факторов, земельных отношений и свойств объекта исследования.
Западные методики все в большей степени склоняются к тому, что оценка застроенных земельных участков может и должна проводится с применением как классических подходов (сравнительного, затратного и доходного), так и с использованием техники остатка для земли, которые в совокупности должны дать непротиворечивые результаты. При этом техника остатка для земли должна является фактически дополнительным методом оценки в условиях ограниченности информации о сравнимых сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Если необходимость совместного использования таких двух подходов вызвана недостатком информации по реальным сделкам с участками под застройку, то возможность их применения связана с рассмотрением земельных участков на разных стадиях их градостроительного освоения – от использования как сельскохозяйственных или лесных угодий до полной готовности под застройку и после сдачи объектов в эксплуатацию. Применение двух подходов для целей оценки застроенного земельного участка дает более корректную информацию, но требует точных сведений по всем возможным затратам на его градостроительное освоение, а также знания состояния земельного и финансового рынков (ставок капитализации и возможностей получения кредитов).

Независимая оценка земельных участков осуществляется с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.
Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Понятие недвижимого имущества включает в себя все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость, то есть характеризует не физические свойства объекта, а права в отношении объекта.
Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – есть оценка рыночной стоимости прав на оцениваемое имущество, включающее в себя право на земельный участок и право собственности на улучшения.
Правом полной собственности на землю обладает только государство. Частная собственность на землю является ограниченным правом пользования, владения и распоряжения отдельными видами земельных ресурсов: как правило– земная поверхность для использования ее в качестве пространственного базиса. При этом частная собственность на пространственный базис связана с рядом ограничений использования (функциональными, экологическими, градостроительными и т.п.) и рядом обременений (сервитуты, обязательства по проведению природно-охранных мероприятий и т.п.).
В собственности же государства остаются недра, воздушное пространство, важнейшие водные и биоресурсы естественного происхождения, и их использование частными лицами осуществляется на временной и платной основе, регулируемой специальными соглашениями с государственными структурами. Также государство оставляет за собой право изъятия земли из частной собственности для общих государственных нужд с соответствующей денежной компенсацией собственнику его потерь.
В целом российский земельный рынок характеризуется особой правовой средой. Если здания и сооружения в основной массе находятся в собственности, то земельные участки могут находиться в частной собственности при условии, что они не отнесены к землям, изъятым из оборота и ограниченным в обороте. Земли, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, в настоящее время преимущественно находятся в бессрочном пользовании, либо предоставлены в аренду.
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить принадлежащее им право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду.
В связи с вышеуказанной нормой можно было бы ожидать существенных изменений в структуре собственности на земельном рынке и динамичного формирования вторичного рынка земельных участков, однако требование о перерегистрации не обеспечено мерами ответственности за уклонение от перерегистрации. Следовательно, если юридическое лицо по каким-либо основаниям (к самым распространенным из которых относится элементарная нехватка средств) пропустило установленный срок, привлечь его к ответственности невозможно. На федеральном уровне административная ответственность предусматривается только Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации, и для того чтобы иметь возможность привлечь юридическое лицо к административной ответственности за уклонение от перерегистрации, необходимо вносить изменения в указанный Федеральный закон.
Обоснованно обязать юридическое лицо перерегистрировать право постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду возможно в двух случаях.
Во-первых, если юридическое лицо проходит процедуру реорганизации или смены организационно-правовой формы. В этом случае вновь регистрируемое юридическое лицо обязано зарегистрировать право на землю в соответствии с требованиями российского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования частным лицам не предоставляется. Следовательно, вновь возникшее (или реорганизованное) юридическое лицо должно приобрести право собственности или аренды на участок.
Во-вторых, если юридическое лицо собирается полностью или частично распорядиться земельным участком. Правом распоряжения обладают только собственники имущества или уполномоченные им лица. В этом случае юридическое лицо заинтересовано в первоначальном выкупе земельного участка в собственность.
Землепользователь при реализации нормы о перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования должен сделать выбор между собственностью и арендой. Разумеется, собственник земельного участка обладает значительно большим объемом правомочий, чем арендатор. Основным преимуществом собственника по сравнению с арендатором является возможность самостоятельно распоряжаться земельным участком в рамках, установленных законодательством. Арендатор скован как законом, так и договором аренды и обязан принимать во внимание волю и законодателя, и собственника.
Таким образом, государство, являясь практически монопольным продавцом и арендодателем земельных участков, выступает в качестве ценопроизводителя, по сути устанавливающего, где будет кривая предложения, и как следствие – какой будет либо цена сделки купли-продажи, либо величина аренды того или иного земельного участка. Именно государство формирует первичный рынок земельных участков.
В этой ситуации сделки с земельными участками совершаются в условиях, когда цена определяется не столько соотношением спроса и предложения, сколько внеэкономическими факторами. Правда, и при разработке методик расчета арендной платы за земельные участки, и при установлении ставок земельного налога государственные органы пытаются разными способами учесть рыночные факторы. Тем не менее, пока доля земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, не вырастет до достаточного уровня, необходимого для формирования развитого вторичного рынка земельных участков, цены сделок, а следовательно, и рыночная стоимость земельных участков, обращающихся в настоящее время на вторичном рынке, будут тяготеть к стоимости, установившейся на первичном рынке.
Следовательно, при существующем сегодня порядке формирования земельного рынка затраты на приобретение земельных участков, в основной массе, зависят не от рыночной ситуации, а от административных решений государственных и муниципальных органов власти. Все это в свою очередь определяет сложность оказания услуг по оценке земли независимыми оценщиками до тех пор, пока не будет сформирован полноценный земельный рынок.
Другим следствием неразвитости рынка земельных участков является сложность применения традиционных методов оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, или предназначенных для их размещения. Все методы оценки основаны на общих методологических подходах.
Отсутствие развитого рынка купли-продажи земельных участков определяет и отсутствие конкурентного рынка аренды. Передача в аренду государственных и муниципальных земель осуществляется в соответствии с законодательными актами, устанавливающими основы платного землепользования в России. Поэтому при оценке земельных участков методом капитализации земельной ренты, с определенными допущениями, используются ставки арендной платы за землю, установленные органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.
В заключение хочется подчеркнуть, что качественное выполнение оценки земельных участков доходным подходом доступно лишь для оценщиков, чьи стаж работы и портфель заказов позволили создать базы данных о доходности и вариантах функционирования аналогичных объектов.

Кадастровая стоимость представляет собой независимую оценку объекта недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. При этом она максимально приближена к рыночной стоимости, поскольку складывается в основном из таких показателей как спрос и предложение на объект недвижимости (будь то квартира, земельный участок, дом и др.).

В соответствии с ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» вступившим в силу с 1 января 2017 года, кадастровую оценку недвижимости для последующих расчетов налогов на квартиры, дома, дачи и гаражи физических лиц будут проводить не рыночные оценщики, а государственные, вводит новые критерии и новые правила оценки объектов недвижимости, изменен порядок исчисления налога на имущество: перейти полностью на новую систему расчетов планируется к 2020 году . Для этого в каждом регионе страны создаются специальные госучреждения (ГБУ).

Частная кадастровая оценка, исходя из которой впервые в 2016 году заплатили налог на имущество жители 28 регионов, не оправдала себя. Граждане получили завышенные налоговые суммы. Это возникло из-за недостатка достоверных государственных баз исходных данных о квартирах, дачах, земельных участках, которые требуются для корректной оценки. Случайным компаниям, которые отбирались на аукционах, не под силу было самостоятельно собирать и актуализировать огромный массив разрозненной информации, включая архивную. Ответственность же за конечные цифры налога на имущество делили между собой разные организации, что запутывало всю систему.

Применяется не инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, а кадастровая. Она, в свою очередь, практически соответствует рыночной стоимости. В результате таких изменений налог на имущество увеличился в несколько раз.

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость интересуемого объекта недвижимости, можно воспользоваться таким ресурсом, как официальный сайт Росреестра. Однако такая информация носит справочный характер и для официального подтверждения кадастровой стоимости ее недостаточно.

Возможна ситуация, при которой независимый оценщик может допустить ошибку при расчетах кадастровой стоимости. Это впоследствии приводит к неверному исчислению налога на имущество и, как правило, в сторону увеличения. В таких ситуациях в силу закона у гражданина имеется возможность восстановить нарушенное право и обжаловать (оспорить) оценку.

Важно, что теперь они будут собирать сведения не только о конкретных домах или квартирах, но и о том, в экологически благоприятных местах или нет, они находятся, учитывать экономическое и социальное состояние регионов, транспортную доступность, наличие магазинов, мест развлечений. Эти показатели прямо не относятся к недвижимому имуществу, но будут влиять на его кадастровую стоимость. Примут во внимание и износ построек. Старые дома в селах не оценят дороже аналогичных по площади, недавно отстроенных коттеджей .

Государственная кадастровая оценка по закону будет проводиться один раз в 3-5 лет, а в городах федерального значения - в Москве, Санкт- Петербурге и в Севастополе раз в 2 года, но не реже одного раза в 5 лет, за исключением внеочередной оценки. Она понадобится в случае, если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упадут более чем на 30%.

Оценка может быть проведена одновременно в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель на территории региона: сельскохозяйственного или промышленного назначения, земли населенных пунктов и пр.

Кадастровая стоимость необходима для:

Расчета налогов и сборов. Ранее для этих целей на всей территории России использовалась инвентаризационная стоимость, которая значительно ниже кадастровой. Это связано с тем, что в ее расчет основывается на затратах на постройку объекта недвижимости и амортизации имущества;
оформления ипотечного кредита. Банки учитывают эту стоимость, поскольку в случае невозврата займа, квартира может быть реализована и именно за данную сумму.
вступления в наследственные права;
оформления сделок купли-продажи, дарения и др.

Существует несколько способов узнать кадастровую стоимость недвижимости:

Она указывается в кадастровом паспорте;
лично обратиться в Росреестр, многофункциональный центр и заказать справку о кадастровой стоимости объекта или выписку из государственного кадастра недвижимости;
на сайте Росреестра.

Если гражданин считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, то он вправе оспорить ее. В соответствии с новыми правилами существует три основных способа оспаривания:

Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами. Согласно действующим нормам комиссии, рассматривают заявления об исправлении ошибки и признании кадастровой стоимости равной рыночной, а по новому закону за ними закрепят только последнее полномочие;
такое заявление должно быть рассмотрено в течение 30 дней;
подача заявления в суд о признании недействительным решения комиссии;
в судебном порядке, подав административное исковое заявление. При этом не требуется обращение в комиссию с требованием признать стоимость в размере рыночной стоимости или об исправлении ошибки;

Однако для юридических лиц Законом об оценочной деятельности предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования такого вопроса.

У него в обязательном порядке должна быть специальная лицензия на осуществление соответствующей деятельности. В указанном отчете указывается рыночная цена квартиры, которая существенно ниже стоимости по кадастру.

Помимо этого, новой системой несколько расширен перечень объектов недвижимости, подлежащих налогообложению.

В сложившейся ситуации, когда приняты новые законы и данная система еще не отлажена до конца, увеличится число судебных разбирательств. Кроме того, нет единообразия в толковании некоторых норм, что может привести к непредсказуемости судебного решения .

В целом такие нововведения призваны увеличить количество денежных поступлений в доход государства. Но не каждому гражданину будет по карману платить налог на имущество, который будет составлять несколько тысяч рублей, хоть и рост налога на имущество физических лиц рассчитан до 2020 года.

Список литературы:

Федеральный закон от №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
Некрестьянов Д. Изменения в процедуре оценки кадастровой стоимости земельных участков // Хозяйство и право. - М., 2011, № 2. - С. 9-14
Хотько А.В. К вопросу об объекте государственной кадастровой оценки земель поселений // Российское право: образование, практика, наука. - Екатеринбург: ГОУ ВПО "Урал. гос. юр. акад.", 2010, № 5-6 (70-71). - С. 107-115
Черкашина Т.А., Иваненко Д.Е. Кадастровая оценка земель больших и средних городов в условиях реформирования земельных отношений // Финансовые исследования. 2009. № 23. С. 44-50.

Транскрипт

1 УДК ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Валиев Д.С., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ Назаров К.С., аспирант кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ В современных условиях наблюдается резкое увеличение загородного строительства и покупок земельных участков, поэтому оценка земель населённых пунктов приобретает особое значение. Эти земли выступают основой формирования среды проживания жизни людей: на них сосредоточено 3/4 населения России. Земли населённых пунктов обеспечивают поступление основной массы земельных платежей и являются одной из сложных по своему составу категорий земель. В России законодательно закреплены два вида стоимости к оценке земельных ресурсов: кадастровый и рыночный. Кадастровая стоимость земли отражает активность финансовых сделок с недвижимостью, с одной стороны, и с другой является индикатором инфраструктурной обустроенности рассматриваемой части территории. С 1985 года понятие «земля» в России определяется как поликомпонентное природное образование (объективная категория) многоцелевого, хозяйственного использования. «Земля это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйствах, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства» . Действующей на настоящий момент редакцией пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки. Или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии 55

2 с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки . Кроме того, определение кадастровой стоимости устанавливается также положениями Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года 508 и содержащим требования к определению кадастровой стоимости. В соответствии с положением ФСО 4 под кадастровой стоимостью понимается не только рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, но и при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости . Кадастровая оценка земельных участков это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административнотерриториального образования по оценочным зонам. Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки создание базы для налогообложения. В соответствии с главой 31 «Земельный налог» НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др. В соответствии со ст. 66 3К РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 56

3 Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. 316 и определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Для выяснения алгоритмов проведения государственной кадастровой оценки принят Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 г. П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов». Согласно этому приказу, «при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения». Одна из самых сложных проблем достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Существующая информация, которой обладают структуры народного хозяйства, во многом устарела и не всегда достоверна . Согласно положениям ФСО 4 при определении кадастровой стоимости, с использованием методов массовой оценки, все объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. При этом в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Таким образом, под массовыми методами оценки подразумевается группировка объектов оценки на основе единства характеристик всех входящих в одну группу объектов, достаточных для построения модели оценки кадастровой стоимости, позволяющей определить кадастровую стоимость каждого из объектов оценки, 57

4 максимально приближенную к их рыночной стоимости (рыночной стоимости, полученной методами массовой оценки). Однако такой подход не учитывает индивидуальных особенностей участков, входящих в тот или иной кадастровый округ. Поэтому для оценки стоимости земельных участков предлагается все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов с использованием современных методов вариационной статистики, в частности, непараметрических критериев. В результате таких расчетов стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены. В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки . При этом в случае изменения установленной в процессе государственной кадастровой оценки величины кадастровой стоимости в результате ее оспаривания в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предполагается внесение изменений в акт об утверждении такой кадастровой стоимости с целью ее замены величиной, установленной по результатам оспаривания. Что коррелирует с установленным в Федеральном законе от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО 2 понятием кадастровой стоимости. В соответствии с п. 18 указанного ФСО, согласно которому для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. И выбор подхода или обоснованного отказа от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что процедура «сбор и анализ информации о рынке 58

5 объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки» первична. И направлена на принятие решения о возможностях использования методологии того или иного подхода к оценке при построении модели оценки кадастровой стоимости по результатам проведения соответствующего исследования рынка недвижимости. Такие достаточно широкие требования к проведению кадастровой оценки связаны как с недостатком опыта проведения таких работ, так и необходимостью формирования единых для всех регионов России требований при совершенно различных уровнях развития рыночных отношений в них. Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено понятие рыночной стоимости. В соответствии с указанным федеральным законом, «при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Что, в свою очередь, не исключает учета влияния варианта наиболее эффективного использования объектов недвижимости в рыночных данных, в том числе исходя из психологических особенностей принятия решений субъектами рынка согласно логике максимизации доходов при минимализации затрат. И при такой позиции данные о ценах фактических сделок являются наиболее подходящей информацией для определения кадастровой стоимости. Согласно Международным стандартам оценки, рыночная стоимость определяется как расчетная величина, которая может возникнуть в сделке между хорошо осведомленным продавцом и покупателем, не зависящими друг от друга, действующими в своих интересах и без принуждения. И готовыми к совершению сделки после проведения соответствующих маркетинговых исследований, позволяющих установить уровень ценности объекта сделки на рынке и продать его по максимально возможной в конкретный момент времени цене, что предполагает учет наиболее эффективного использования в рыночной информации. Таким образом, согласно Международным стандартам оценки корректируемые самим рынком данные формируются с учетом влияния наиболее эффективного 59

6 использования, установленного в конкретный момент времени в конкретном сегменте рынка . В соответствии с ч. 3 ст. 66 ЗК РФ кадастровая стоимость земельных участков, определенных в установленном законом порядке, не может превышать их реальную рыночную стоимость. Однако до настоящего времени не принят нормативно-правовой акт, устанавливающий процентное соотношение между рыночной и кадастровой стоимостью. Однако отсутствие такого акта не отменяет действие норма ч. 3 ст. 66 ЗК, поскольку она имеет прямое действие на территории РФ. Кроме ст. 66 в Земельном Кодексе РФ есть еще ст. 36, пункт 1.2 которой устанавливает, что цена выкупа земельных участков, расположенных под находящимися в собственности граждан и организаций зданиями, строениями, сооружениями, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения такой цены эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. Если будет предполагаться, что кадастровая стоимость земельных участков может превышать рыночную, то граждане и юридические лица, пожелавшие приобрести земельный участок после г. по основаниям, установленным ст. 36 ЗК РФ, окажутся в неравном правовом положении с лицами, приобретающими земельные участки для иных целей. Поскольку в этом случае цена участка будет рассчитана в соответствии с законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», т.е. на основании рыночной оценки. Экологические и природные факторы могут играть важную роль в формировании стоимости земельных участков и не всегда учитываются при расчете кадастровой стоимости земельных участков. Например, к природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия. Рекомендуемые численные значения коэффициентов для природных и экологических факторов во всех случаях составляют 0,2, в то же время для рекреационных зон рекомендуемое значение 0,5, эстетически ценных и живописных земель 0,4. Вместе с тем, наименование и структура используе- 60

7 мых в настоящее время оценочных показателей может быть изменена с учетом локальных особенностей формирования рынка земли и других объектов недвижимости . Поэтому имеется объективная возможность корректировки кадастровой стоимости земельных участков на основе всестороннего учета экологического состояния территории. Несовершенство методов кадастровой оценки подтверждается статистическими данными за гг. по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ), из них 242 дела было связано с опротестованием кадастровой стоимости земельных участков. Рыночную стоимость земель предлагается определять несколькими методами: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и методом предполагаемого использования. Но в оценочный процесс не введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории. Недоучёт состояния природного потенциала, как следует из практического опыта, приводит к результатам, адекватно не отражающим объективную стоимость земельных ресурсов. Для современного земельного кадастра характерно усиление необходимости накопления данных, обусловленное процессом перераспределения земельного фонда по категориям земель (земли сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, транспорта и другие); образования новых и упорядочения существующих землепользований и землевладений. Проблемы формирования информационной основы государственной кадастровой оценки (ГКО) земель связаны с совершенствованием методов сбора и обработки информации (топографических съемок, цифровой картографии, программным обеспечением). В настоящее время существует необходимость использования результатов кадастровой оценки не только для налогообложения, но и в производственных целях. В последнее время развивается новое научное направление, связанное с развитием концепции адаптивно-ландшафтных систем земледелия. Разрабатываются научные основы внутрихозяй- 61

8 ственного проектирования систем земледелия на адаптивноландшафтной основе. Для этих целей необходима оценка агроэкологического потенциала территории, однако, существующие методы бонитировки почв слабо учитывают агроэкологические требования культур к условиям произрастания на местности. Следует отметить, что проектным и производственным организациям необходимо предусматривать целенаправленную интерпретацию предлагаемых научных данных и знаний при обеспечении технологических операций, способствующих разумному распределению средств в хозяйстве. С другой стороны, методы оценки технологических свойств земельных участков трудоемки и в современной ГКО используются обобщением показателей в целом по хозяйству. В ГКО земель сельскохозяйственного назначения используется специально разработанное программное обеспечение Ozemwin. Однако оно не интегрировано с геоинформационными системами. Именно возможности ГИС-технологий позволяют более объективно оценить технологические свойства и агроэкологический потенциал каждого земельного участка. В связи с этим актуальными являются исследования по разработке технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий. Анализ источников литературы свидетельствует о том, что в настоящее время нет единой точки зрения по оптимизации кадастровой оценки земельных участков. Однако большинство исследователей сходятся во мнении о необходимости совершенствования кадастровой системы. Одним из предлагаемых путей повышения эффективности государственного кадастрового учета земельных участков, является разработка и внедрение программного обеспечения автоматизированной информационной системы земельного кадастра. Список использованной литературы: 1. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО 4)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. 508 (далее ФСО 4). 62

9 3. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов // Роснедвижимость П/ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 5. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 6. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. 39. УДК:681.3 ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ РЕЖИМА ОЛЕНЬИХ ПАСТБИЩ НА ПРИМЕРЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА Раевская О.Б., к.э.н., доцент кафедры Землепользования и кадастров, ГУЗ На территориях проживания малочисленных народов сосредоточен значительный ресурсный потенциал России. Промышленное освоение этих территорий затрагивает жизненные интересы коренного населения, ведущего на них традиционную хозяйственную деятельность, заключающуюся в занятии оленеводством, охотничьим, рыболовным и другими промыслами. Именно с северным оленеводством в нашей стране связаны интересы значительной части коренного населения. Почти 75% российского поголовья оленей сосредоточено в хозяйствах населения Ямало- Ненецкого автономного округа. В связи с этим возникает необходимость анализа законодательной базы правового режима оленьих пастбищ на федеральном и региональном уровнях. В октябре 2010 года Государственной Думой Ямало- Ненецкого автономного округа (далее ЯНАО) был принят Закон от г. 46-ЗАО «Об оленеводстве». Целями этого закона является установление правовых, экономических, природоохранных и социальных гарантий стабильного развития оленеводства независимо от форм собственности, удовлетворение по- 63

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 49-АПГ15-19 г. Москва 12 августа 2015 г. Российской Федерации в составе: председательствующего Анишиной В.И., судей Корчашкиной Т.Е., Горчаковой ЕВ., при

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 19-АПГ15-2 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 24-АЛЛ 5-1 г. Москва 22 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судей

Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков Утверждены Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 81-АПГ15-17 г. Москва 7 сентября 2015 г. Российской Федерации в составе председательствующего Александрова В.Н., судей Абакумовой И.Д., Корчашкиной Т.Е.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 89-АПГ15-10 г.москва 3 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Корчашкиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-6 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 31-АПГ15-9 г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-5 г. Москва 22 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

Особенности подготовки отчета для целей оспаривания кадастровой стоимости Вторые Тумаковские чтения 10-11 октября 2009 года, г. Санкт-Петербург Докладчик: Карпова М.И. [email protected] 1 Кадастровая стоимость

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АЛЛ 5-39 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 08 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 25-АПП 4-7 г. Москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 16-АПГ15-17 г. Москва 26 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Печать Решение по гражданскому делу РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 19 июня 2017 г. г.красногорск Информация по делу Дело 3а 346/17 Московской области Московский областной суд в составе: председательствующего

Решение 3А-717/2017 3А-717/2017~М-553/2017 М-553/2017 от 18 октября 2017 г. по делу 3А-717/2017 Тульский областной суд (Тульская область) - Гражданские и административные Суть спора: 3.098 - Гл. 25 КАС

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-14 г.москва 2 9 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ 15-8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 1 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. 508 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО 4)" 19.11.2010 Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 49-АПГ 15-39 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АПГ15-12 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 8 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)" Утвержден

Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Кузина А.В. Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет Нижний Новгород, Россия THE MAIN METHODS OF ASSESSMENT OF LAND PROPERTY Kuzina

Г.бишкек, Дом Правительства от 2 сентября 2004 года 660 ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ Об утверждении Положения по кадастровой оценке земельных участков категорий земельного фонда Кыргызской

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 53-АПГ15-19 г. Москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 46-АПГ15-21 г.москва 2 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

УДК 332.6 Т.И. Чистякова, Л.Н. Чурина Филиал ФГУП ФКЦ «Земля» НРКЦ «Земля», Новосибирск ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ «Земельный фонд России составляет 1709,8 млн. гектаров,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-КГ18-274 г. Москва 16 января 2019 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 6-АПГ15-2 г. Москва 18 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Анишиной

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 56-АПГ15-3 г. Москва 01 апреля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 66-АПГ 15-6 г. Москва 24 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Анализ судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, рассмотренным Арбитражным судом Омской области в 2008-1 кв. 2011г. В 2007 году Омским филиалом ФГУП «Федеральный

9 (144) 213 Оценка земельных участков и экспертиза отчетов об оценке для оспаривания кадастровой стоимости Ю.В. Шарипов директор ООО «НЭКО», член экспертного совета НП «СРОО «Экспертный Совет» (г. Санкт-Петербург)

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 58-АПГ14-24 г.москва 4 февраля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 22-АПГ15-2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 10 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 9-АПГ15-10 г. Москва 10 августа 2015 года Российской Федерации в составе: председательствующего Хаменкова В.Б., судей Корчашкиной Т.Е., Николаевой О.В. при

Установление кадастровой стоимости земельных участков. Механизмы изменения кадастровой стоимости Основные понятия План выступления 1. Установление кадастровой стоимости земельных участков. 1.1 Правовое

Утверждено: Экспертно-консультационный комитет НРО РОО Протокол 2 от 11.12.2014г. Утверждено: Правление НРО РОО Протокол 5 от 22.12.2014г. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ МР-1/2014 НРО РОО ПО УЧЕТУ ОСОБЕННОСТЕЙ

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 53-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 13 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Александрова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело б6-апг15-16 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 15 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 67-АПГ15-22 г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 67-АЛЛ 5-21 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 17 июня 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 81-АПГ15-53 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 21 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА Некоторые примеры практики ФАС Западно-Сибирского округа по спорам, связанным с кадастровой стоимостью земли 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости Юридические аспекты 28 мая 2015 года Саморегулируемая организация оценщиков www.srosovet.ru

Обзор предлагаемых изменений действующего законодательства, вносимых принятым в третьем чтении проектом 444365-6 федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные

НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГОДУ Ведущий консультант Департамента развития комплексных решений 20.01.2017 НОВАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В 2015-2016 ГГ.: СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКА,

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 41-АПГ15-45 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает: А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 50-АПГ15-8 г. Москва 14 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 35-АПГ15-38 г. Москва 29 июля 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Меркулова

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 55-АПГ15-15 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Тест для сдачи зачета 1. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: А) земельные участки, здания, сооружения и все, что в них находится; Б) все имущество, которое продается на

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 82 от «24» мая2011 года Система стандартизации саморегулируемой организации

Вносится Правительством Российской Федерации Проект ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав на объекты недвижимого

ПРИЛОЖЕНИЕ УТВЕРЖДЕНА постановлением администрации от 14.02.2014 140 Муниципальная программа Мордовского Тамбовской области «Эффективное управление муниципальной собственностью» на 2014-2020 гг.» (в редакции

ЧАСТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «АКАДЕМИЯ СОЦИАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ» ФОНД ОЦЕНОЧНЫХ СРЕДСТВ ОПД.Ф.16. «Земельное право» (с дополнениями и изменениями) Уровень высшего образования специалитет

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ Дело 11-АПГ15-25 г. Москва Ю сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 35-АПГ 15-1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г.москва 4 марта 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 48-АПГ15-44 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 12 ноября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Плату. Определяющим фактором пользования лесными ресурсами является размер этих платежей и, что не менее важно, закономерность (методика), по которой они будут меняться с течением времени. Пользователь

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 86-АПГ15-4 г. Москва 07 сентября 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 5-АПГ15-53 г. Москва 3 1 августа 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

ОТРАСЛИ И МЕЖОТРАСЛЕВЫЕ КОМПЛЕКСЫ Н.И. Кресникова РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ОБОРОТА В РОССИИ В статье освещаются вопросы рыночного земельного оборота в РФ. Анализируется динамика основных видов сделок и охваченных

С П Р А В К А Анализ судебной практики, связанной с оценочной деятельностью, за второй квартал 2010 г. По сути заявленных и рассмотренных за второй квартал 2010 г. споров в арбитражных судах Российской

УДК 336.02 Крюков С.В. Д.э.н., профессор, Южный федеральный университет Лапшина А.С. Аспирант экономического факультета, Южный федеральный университет ПЕРЕХОД НА НОВУЮ СИСТЕМУ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Дело 41-АПГ15-9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 20 мая 2015 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости О результатах и перспективах государственной кадастровой оценки Начальник Управления оценки объектов недвижимости Роснедвижимости Москва, 2008 год О.А.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ 66-АЛЛ 7-13 г. Москва 4 мая 2017 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего

21 декабря 2004 года N 172-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 17.04.2006

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. В данной статье перечислены объекты, которые оцениваются при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения. При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки является рыночная стоимость права собственности на земельный участок и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды от оцениваемого земельного участка. Приведены показатели, которые определяются при оценке нерыночной стоимости земли. Также в данной статье рассмотрены проблемы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки.

кадастровая стоимость

земли сельскохозяйственного назначения

земельный участок

рыночная стоимость

рынок земель

1. Баронин С.А., Меньшаков Д.И. Девелопмент проектов реконструкции и развития городских территорий // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

2. Баронин С.А., Анчихров Е.А., Толстых Ю.О. Управление инвестиционным развитием комплексной жилой застройки территорий на основе систем кадастра недвижимости // Известия Юго-Западного государственного университета. – 2011. - № 5 (38). – Ч. 2.

3. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Использование глобальных спутниковых навигационных систем при корректировке и обновлении базовых карт и планов территорий // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2. - URL: www..

4. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П., Синицина Г.Ю. Современные проблемы картографического обеспечения территории Российской Федерации с учетом геополитических интересов страны // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 3. - URL: http://www..

5. Пресняков В.В., Тюкленкова Е.П. Аэрогеодезия и фотограмметрия: электронный учебник / Пензенский государственный университет архитектуры и строительства. - Пенза, 2011.

В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, углубления мирового, энергетического и финансового кризисов роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла.

По состоянию на 2012 год на территории России насчитывалось 389,0 млн га земель сельскохозяйственного назначения, включая 196,3 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе 115,2 млн га пашни. По отчетным данным под сельскохозяйственное производство используется 521,3 млн га земель, из них земли сельскохозяйственного назначения составляют 343,0 млн га (65,8%).

В связи с присоединением Крыма и города Севастополя к Российской Федерации требуется внести серьезные коррективы в существующий картографический материал России с учетом добавления новых земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России. Это сложная задача, требующая дополнительных финансовых ресурсов, особенно если учесть, что в настоящее время на землях сельскохозяйственного назначения не до конца проведена инвентаризация, в границах территорий бывших сельскохозяйственных предприятий не выполнено разграничение земель, которые используются сельскохозяйственными организациями и гражданами на различном праве пользования. Земли сельскохозяйственного назначения играют решающую роль в экономике России, их постановку на кадастровый учет, регистрация, закрепление в натуре следует провести в сжатые сроки.

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного имущества оцениваются: сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его, застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования, рассматриваемые как единые объекты недвижимости, в том числе фермы, личные подсобные хозяйства и дачи, производственные помещения и объекты инфраструктуры, собственно земля в составе застроенных земельных участков, сельскохозяйственный имущественный комплекс и отдельные виды сельскохозяйственного имущества, в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, в том числе колхозные леса, продуктивный и рабочий скот, полезащитные лесные полосы, водоемы, используемые для разведения рыбы, запасы и другое имущество, земельные доли, паи и акции, частичные имущественные права на землю (право аренды земли на определенный срок, право аренды земельной доли), величина компенсации при выделении земельного участка в натуре в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, сервитуты, убытки собственников, землевладельцев и арендаторов, возникающих при изъятии у них земельных участков или ограничении их прав.

Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе земля, рассматриваемая как вещь, а стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности. Оцениваться могут показатели рыночной и нерыночной стоимости земли.

При оценке рыночной стоимости земли предметом оценки перечисленных выше объектов является рыночная стоимость права собственности на земельный участок (государственной, муниципальной, частной, коллективно-долевой) и иных прав, дающих возможность получать те или иные выгоды (доходы, полезности) от оцениваемого земельного участка. В последнем случае оцениваются так называемые частичные права, например земельные доли, паи, акции.

При оценке нерыночной стоимости земли могут определяться такие показатели, как: кадастровая стоимость земельного участка, стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель, стоимость выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями у государства или муниципалитета в собственность, нормативная цена земли, стоимость права на землю при ликвидации или банкротстве сельскохозяйственного предприятия в случае отсутствия данных о рыночной стоимости земли, иные показатели стоимости, применяемые в тех или иных целях по установленным государством или местными властями правилам.

Вопросы определения нерыночных показателей стоимости в основном регламентируются правовыми актами, содержащими нормативные показатели или инструкции по их расчету. Порядок расчета показателей кадастровой стоимости земли устанавливается ведомственными методиками Росземкадастра (ныне Минэкономразвития России).

Стоимость потерь сельскохозяйственного производства при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории земель определяется по нормативам стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 1995 г. № 1176.

Порядок расчета стоимости выкупа земельного участка под зданиями, строениями, сооружениями установлен Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Конкретные расценки устанавливаются на основании данного порядка органам власти субъектов Российской Федерации.

Нормативная цена земли также устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации самостоятельно. Самые общие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимостью), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также требует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных выше объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Указанные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемым Европейскими стандартами оценки (ЕСО) и проектом нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества, входящего в состав Международных стандартов оценки (МСО).

Европейские стандарты оценки в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: землю без объектов недвижимости, находящихся на ней, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.

В проекте нового Международного руководства по оценке сельскохозяйственного имущества выделяются следующие объекты оценки: растениеводческие фермы, орошаемая земля или фермы с орошаемым земледелием, многолетние посадки, лесные участки, молочные фермы, скотоводческие пастбищные хозяйства, объекты сельскохозяйственного имущества, которые, как правило, не приносят урожая, а используются для обработки, переработки или хранения урожаев после уборки.

К основным проблемам, которые возникают на практике при оценке сельхозугодий, относятся: оценка земли преимущественно методами доходного подхода и, как следствие, невозможность проверки результатов другими методами, получение официальной информации о сделках с сельхозугодиями, определение ставки дисконтирования, получение информации об урожайности культур на угодьях разного качества и о качестве сельскохозяйственных угодий внутри хозяйств, оценка земли, права на которую отличны от полного права собственности (земельные доли, право аренды земли), оценка земли в депрессивных регионах с низкой плотностью населения, учет значительных колебаний цен на сельхозпродукцию, оценка сельскохозяйственных угодий, наиболее эффективным использованием которых является не ведение сельского хозяйства, а застройка под дачи, коттеджи и объекты рекреации (престижные пригороды больших городов и рекреационно-привлекательные места), оценка земли под многолетними насаждениями - садами, виноградниками и полезащитными лесополосами и лесной растительностью.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Большие объемы землеустроительных работ предстоит провести на территориях муниципальных и иных административных образований. Вошедшие в состав Российской Федерации Крым и Севастополь требуют особого внимания в решении различных землеустроительных задач, связанных с установлением их границ, инвентаризацией и разграничением земельных участков, с постановкой их на кадастровый учет, а также с необходимостью территориального планирования новых земель, включенных в состав России, их рациональным использованием и охраной.

Рецензенты:

Бормотов А.Н., д.т.н., профессор кафедры «Автоматизация и управление» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный технологический университет», г. Пенза.

Баронин С.А., д.э.н., профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», г.Пенза.

Библиографическая ссылка

Тюкленкова Е.П., Пресняков В.В., Синицина Г.Ю. СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=14647 (дата обращения: 01.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки

(Проблемы, модельное и информационное обеспечение)

В.П. Федоров, к.ф.м.н.

О.М. Пахомова,

Н.В. Булычева,

ООО «Перспектива», Санкт Петербург

1 Характеристика проблемы

1.1 Оценка земли для целей налогообложения – необходимость использования методов массовой оценки

Постановление Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» открывает (или точнее - возвращает к жизни) новую страницу в сфере государственного управления недвижимостью. Данным Постановлением ставится задача создания системы государственной кадастровой оценки земель. Как говорится в Постановлении, кадастровая оценкаявляется одним из экономических методов управления земельными ресурсами, устанавливается «для целей налогообложения и иных целей».

Данная статья посвящена одному из главных аспектов этой проблемы – разработке методики определения стоимости земли. Поскольку стоимость как база налогообложения должна устанавливаться и затем пересматриваться с определенной, установленной Законом периодичностью и одновременно для всех участков территории, при разработке методик оценки необходимо ориентироваться на методы массовой оценки. Это первый тезис при разработке системы оценки для налогообложения.

К настоящему времени в Российской Федерации (в основном в крупных городах) уже существует определенный положительный опыт разработки методик массовой оценки недвижимости. Начало этому положил Закон «О плате за землю», которым вводилось платное землепользование в нашей стране. Первые опыты установления ставок земельного налога производились при полном отсутствии рынка недвижимости. Необходимость дифференциации установленной Законом средней ставки земельного налога по территории городов и регионов дала толчок разработке методик массовой оценки.

1.2 Рыночная информация - база установления оценки

В настоящее время в нашей стране идет активное становление рынка недвижимости (особенно в крупных городах), и все большее количество специалистов и государственных служб понимает, что система налогообложения недвижимости должна ориентироваться на учет состояния рынка недвижимости , уровня цен на нем. В ряде правительственных документов (например, в Постановлении Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г. «О порядке определения нормативной цены земли», проект Закона РФ «Об оценке земли», Указ Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994г.) указывается, что нормативная цена земли, кадастровая оценка должны рассчитываться на основе рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

В современной мировой практике базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земли и недвижимости (США, Швеция), либо величина потенциального рентного дохода (Франция, Англия, Германия), поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента. Конкретное значение цены земли на рынке колеблется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе его эксплуатации.

Итак, второй тезис, - оценка земельных участков должна определяться на основе информации о состоянии вторичного рынка недвижимости города, с учетом уровня цен продажи или аренды недвижимости.

1.3 Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих

Авторам данной статьи не раз приходилось сталкиваться с мнением (обычно это мнение чиновников), что не надо создавать сложные системы моделирования, вести дорогостоящие автоматизированные базы данных, достаточно установить некоторую систему коэффициентов и с их помощью повышать и понижать установленный для города базовый показатель. Видимо, это тоже возможный путь решения проблемы (правда, на короткое время). Как правило, при таких подходах возникает стремление к созданию достаточно простых и унифицированных механизмов формирования оценки, что в свою очередь приводит к нивелированию, усреднению значительного количества параметров, влияющих на возможную величину стоимости, и, соответственно, к заметному расхождению ее с ценами, наблюдаемыми на рынке недвижимости.

С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности оценки стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на недвижимость, предусмотрена процедура оспорения величины стоимости (базы), с которой взимается налог на недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспорении является апелляция к рынку и использование всех трех методов оценки недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.

Это означает, что методы массовой оценки, используемые для определения стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной оценки.

Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в оценке более тонких методов математического моделирования.

1.4 Два типа методов массовой оценки недвижимости

Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».

Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.

Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).

Для несовершенного рынка недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные принципы оценки территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.

Методика массовой оценки территории, предлагаемая авторами, основана на результатах многолетней совместной работы сотрудников института Генерального Плана Санкт-Петербурга, Экономико-математического института Российской Академии Наук и АОЗТ «Перспектива» [???4-13]. Различные варианты этой методики успешно использовались для оценки территории Санкт-Петербурга и ряда других городов России (Нижний Новгород, Барнаул, Сыктывкар, Новокузнецк, Хабаровск и т.д.).

Основная цель методики – формирование системы процедур массовой оценки городских территорий для целей налогообложения. На основе данной методики могут быть рассчитаны: земельный налог, арендная плата за землю, нормативная цена и выкупная цена земли при продаже городских земель в процессе их приватизации.

Создаваемая методика ориентирована на решение двух основных задач:

организация сбора платежей за пользование и операции с недвижимостью (налог, арендная плата, кадастровая оценка, нормативная цена);
регулирование (прежде всего градостроительное) развития города с помощью экономических методов.

1.5 Основные проблемы массовой оценки территории

Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее «наилучшего использования «. Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение его возможной стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная стоимость может стать реальной.

При проведении массовых оценок возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно , в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем, как следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.

Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей оценки городской территории , учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории.

В предлагаемой модели оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.

Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:

Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.
Распределение территории между видами деятельности на городской территории.

Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию . Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.

Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.

Нужно заметить, что объем спроса на объекты недвижимости со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.